Tržište nekretnina u Srbiji prošlo je kroz značajne transformacije u poslednjim godinama. Na početku je bilo blagog, ali konstantnog rasta cena svakog meseca.
Međutim, dolazak globalne pandemije zaustavio je taj trend, ostavljajući tržište u stanju stagnacije.
Nakon tog perioda, usledila je nagla promena. Brz i nestabilan rast postao je norma, a ljudi su sve više pretraživali termine kao što su "prodaja stanova Beograd", “prodaja garsonjera Zrenjanin” ili “dvosobni stanovi Novi Sad”.
Ova pojačana potražnja doprinela je rastu cena nekretnina.
Rast cena i pad prodaje
Iako se često čuje o stabilizaciji, brojke svedoče o suprotnom trendu. Stručnjaci upozoravaju da je prodaja dramatično opala, a globalni trendovi ne obećavaju pad cena; naprotiv, rast cena je verovatan i očekivan.
Nakon izuzetno uspešne 2022. godine, 2023. je predstavljala izazov zbog globalnih faktora, posebno zbog pooštrenih monetarnih uslova i rasta referentnih kamatnih stopa.
Ove promene na tržištu direktno utiču na privredu i građane, čineći tržište neizvesnim. Pored toga, zajedno sa promenama u ponudi i potražnji, one dovode do fluktuacija cena kvadrata.
Isto tako, faktori kao što su visoke cene građevinskih materijala, nedostatak radne snage i obaveze investitora, poput uređenja komunalne infrastrukture, takođe su doprineli povećanju cena.
Kako rast kamatnih stopa utiče na potražnju?
Povećanje kamatnih stopa je imalo posredan uticaj na inflaciju, te se koristi kao sredstvo za njeno suzbijanje.
Smanjenje finansiranja kroz zajmove
Smanjenje korišćenja bankarskih kredita smanjuje promet na tržištu nekretnina. Udeo finansiranja kroz zajmove je dramatično opao sa 32,7% u poslednjem kvartalu 2020. na samo 18% u prvom tromesečju 2023. godine.
Rast kamatnih stopa i smanjena tražnja
Paralelno sa ovim, rast prosečnih kamatnih stopa od 2,63% (krajem 2020.) do značajnih 6,47% (maj 2023.) zajedno sa strožim uslovima zaduživanja, značajno su smanjili broj potencijalnih kupaca. Ove mere su deo globalnih politika koje su posledica rata u Ukrajini.
Specifičnosti tržišta nekretnina u Srbiji
Tržište nekretnina u Srbiji je specifično jer se naglasak stavlja na investicije umesto na kredite. Ipak, banke imaju ključnu ulogu u lancu kupoprodaje. Kada se prva nekretnina proda putem kredita, novac se reinvestira, što dodatno podstiče tražnju.
Finansiranje i dinamika tržišta
Prva nekretnina u ovom lancu često se finansira iz štednje, doznaka iz inostranstva ili putem kredita. Ova dinamika nastavlja da pokreće tržište nekretnina u Srbiji, uprkos izazovima rasta cena i kamatnih stopa.
Zašto investitori odustaju od gradnje?
Nije samo tražnja za nekretninama pod uticajem oštrijih uslova kreditiranja, već i sama ponuda.
Rast cena građevinskog zemljišta, materijala i radova je ključna prepreka. Investitori se suočavaju sa povećanim troškovima, zbog čega razmišljaju da li će moći da prodaju nekretnine po ceni koja će im pokriti ulaganja.
Rat u Ukrajini takođe ima udela. Materijali poput gvozdene armature ili cementa su poskupeli zbog rata. Iako su neki materijali pojeftinili nakon prvobitnog poskupljenja, investitori se suočavaju sa ozbiljnim izazovima. Rad majstora je skuplji, a cene placeva su četiri ili pet puta više nego pre nekoliko godina.
Ali, problem leži i u načinu finansiranja. Investitori prodaju stanove da bi pokrili dugove, zarada im je minimalna. Smanjenje cena nije rešenje, jer bi ih gurnulo u još veće dugove.
Dodatni problem su mediji koji najavljuju krizu, što tera ljude da čekaju, nadajući se padu cena. Ali, većina njih je već uložila novac, i ne mogu se vratiti unazad. Oštri uslovi kreditiranja, rast cena i rat u Ukrajini čine savršenu oluju u kojoj investitori gube hrabrost za novi početak.
Kako se prilagoditi dinamici tržišta nekretnina
Svaka promena na tržištu nekretnina, naročito u urbanim sredinama kao što su Beograd i Novi Sad, značajno utiče na odluke potencijalnih kupaca. Bez obzira da li je reč o velikim gradovima ili manjim urbanim sredinama, svaki deo tržišta nosi svoje specifične trendove i izazove.
U ovom dinamičnom okruženju, gde cene nekretnina osciliraju, a kamatne stope rastu, jasno je da će se tržište nekretnina neprestano menjati. Ključ uspeha za investitore i kupce leži u njihovoj sposobnosti da razumeju ove trendove i prilagode se njima.
Bilo da se radi o izboru stana u samom srcu grada ili kuće na periferiji, osnovna veština je prilagoditi se promenama. Sposobnost da se brzo reaguje na promene kamatnih stopa ili da se prepoznaju rastući trendovi u određenim delovima grada može značiti razliku između uspeha i neuspeha.
Investitori i budući vlasnici nekretnina moraju biti svesni promenljivih trendova cena i potražnje jer samo oni koji su spremni da se prilagode brzim promenama mogu očekivati uspeh u ovom zahtevnom okruženju.
